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买到二次抵押房怎么办?
2019-06-06 08:11:12 来源: 广州日报
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业内人士提醒:房产澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌前需特别留意房屋抵押状态,不要轻易支付定金

澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌  房产澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌前需特别留意房屋抵押状态。

  买家查册查不到抵押明细。

  二手房产澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌时最担心的是房屋抵押状况,一手交钱却因抵押风险不能一手交货。由于澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌创新产品层出不穷,房产抵押融资的方式也不少,碰到这样的房产该怎么办?

  有买家发现卖家隐瞒了房屋的抵押状态,中介公司及卖家声称房屋只有澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌抵押澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌,但在办理按揭澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌时发现房屋存在二次抵押给个人的情况。鉴于澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌风险的存在,买家在支付了定金后拒绝继续澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌,最终双方闹上公堂。日前,法院判决显示,卖家需退还定金。业内人士表示,在房产澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌前需特别留意房屋抵押状态,在查询清楚明细之前不要轻易支付定金。

  案例

  卖家隐瞒二次抵押状况 买家拒绝澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌

  法院:双方都存在不当 定金应当退回

澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌  姚女士看中了李先生位于天河的一套房,通过中介公司双方洽谈同意以460万元(另需一次性支付344万元作为房屋装修及家电设施的补偿款)的价格完成澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌。姚女士分两次分别支付了定金20万元和60万元给李先生,并同时支付了中介费和网签费给中介公司。在支付方式上,姚女士选择向澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌申请5年230万元的澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌按揭澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌,但在办理澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌时却不能获得批准,姚女士发现,房屋除了抵押给澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌按揭澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌外,还进行了二次抵押给第三人530万元。

  姚女士表示,《广州市不动产登记查册表》上载明第三人对房屋享有抵押权,虽然查册表每页均有她的签名,但她是支付了网签费和60万元定金后,才看到中介人员出示的查册表,中介人员表示房屋有问题是办理不了网签的,所以她就在该查册表上签了名。姚女士表示李先生和中介只是说了房屋存在澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌抵押澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌,并没有说存在抵押给个人的情况。李先生与中介表示,已向姚女士解释清楚房屋的抵押情况,已明确告知存在抵押,只是当时没有明确是抵押给澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌,还是抵押给个人,李先生当时出示房屋的房产证,房产证上显示了抵押的情况,但并没有注明是抵押给澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌还是抵押给个人。

  姚女士表示,自己是在交付了60万元定金后,将相关材料(包括房屋的查册表)交给按揭公司,按揭公司工作人员发现房屋有个人抵押并向其致电告知的,按揭公司表示澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌不受理该按揭申请,并表示房屋存在520万元的个人抵押对于姚女士没有保障,之后姚女士立即与中介公司的工作人员进行沟通,中介公司的工作人员表示也不清楚房屋存在二次抵押,因此,姚女士觉得澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌风险不小,立即要求李先生退还已付的款项,得知李先生存在隐瞒房屋存在二次抵押的情况,姚女士觉得李先生不诚信,因此即使知道李先生已在合同约定的期限内办好了房屋的涂销抵押手续,她还是表示不同意继续澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌。由于双方无法达成协议,姚女士就提起了诉讼。

  法院判决认为,涉案房屋实际抵押给个人而非抵押给澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌,李先生在《合同》签订时并无告知姚女士涉案房屋已抵押给个人,存在不当。其次,李先生涂销涉案房屋的抵押并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间,姚女士亦未举证证明涉案房屋抵押给个人而非澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌致使其无法履行合同以及涉案房屋涂销抵押后继续履行合同存在实质障碍,其拒绝继续履行合同亦存在不当。因此,导致合同解除,李、姚双方均有过错。李先生应向姚女士退还定金80万元,但姚女士请求李先生支付定金利息、中介费、网签费及按揭费,理据不成立。

澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌  此外,李先生一审反诉要求没收定金80万元以及要求姚女士赔偿中介费损失,理由不成立,法院不予支持;至于李先生主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出,要求姚女士赔偿借款利息、税费损失,上述支出并非姚女士订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失,且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨,李先生的相关损失亦可得到一定弥补,所以理据不成立,法院不予支持。

  专家教路:

  需业主配合查册

澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌  中原地产华苑分行高级营业经理莫建国表示,目前如果由买家自行去查册,不会显示抵押状况的明细,只能查到房产是否抵押状态。只有由业主自己查询,才会显示明细,因此可要求业主配合查询,出示明细抵押状况。一般正规放盘程序都会要求业主提供房产证、身份证复印件,有些还会要求提供查册的资料,包括房产是否查封、抵押的状况等,如果不能澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌都不会介绍给买家。

  如果出现二次抵押给个人的情况,在过户澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌时,需要债权人同时到场,提供相应的证件才可以办理过户。此外,债务大小的情况也会影响买家办理按揭澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌。因此,尽量不要购买有抵押给个人或债务纠纷的房产,在看清楚查册明细资料之前不要支付定金、首期款。

  记者调查

  二次抵押可以再融资,

  多由澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌公司提供

  可以看到,案例中二次抵押成为引起纠纷的关键因素。所谓“二次抵押”,是指将已做抵押的抵押物再次抵押,从特定放款人处获得澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌,二次抵押澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌不用还清以前的澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌。房产二次抵押澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌就是按揭房抵押澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌。比如,刚购买的房子价值100万元,首付30万元,房贷按揭70万元,经过几年房子升值,目前房产评估价值200万元。那么,可以进行二次抵押澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌,澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌金额大致为140万元(200万×0.7)减去房贷尾款65万元后的75万元。

澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌  澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌工作人员对记者表示,目前澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌基本不做房产二次抵押澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌了,主要是由澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌公司做这样的业务。一家澳门星际平台|澳门星际娱乐网址|澳门xj官方网站|信赖品牌公司的工作人员告诉记者,办理二次抵押主要看房子评估价和初始购买价之间还有没有空间,以及有多大的空间,通过了才确定具体利息,最高资金可贷到500万元,需要身份证、房产证及查册、按揭合同、近6个月流水等资料办理,还款方面是随借随还,3个月后提前还款无需违约金。业内人士表示,对于一些需要短期快速融资的人而言,二次抵押属于比较容易操作的,不过利息一般较高,购房者在买房时要特别留意房屋的抵押状况,通常出现二次抵押状况,说明业主一般是有资金缺口或特别的资金需求,尤其是抵押给个人的情况,可能存在债务风险,容易被卷入连环债中。尽量不要购买抵押状况复杂的物业,如果需要购买,一定要清楚其中的风险,在确定可办理涂销之前不要支付定金以免产生纠纷。(记者 刘丽琴)

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